פסק-דין בתיק ע"א 2330-09

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום (ת.א 6013/06, כב' השופטת אירית מני גור). פסק הדין הכריע במחלוקת בין המערערים למשיבים, באשר לזכותם של המשיבים להתגורר בדיירות מוגנת בנכס מקרקעין בבעלות המערערים.

רקע עובדתי:

1. המערערים הינם בעלים של מקרקעין ברח' הצרי 7 ביפו (להלן: "המקרקעין"). על המקרקעין מבנה ובו 2 קומות - האחד בקומת הקרקע והאחד בקומה העליונה. המשיבים, בעל (להלן: "המשיב") ואישה (להלן: "המשיבה"), מתגוררים בשכירות מוגנת בקומת הקרקע.
2. בשנת 1964 חולקה הדירה בקומת הקרקע לשתי יחידות,  באמצעות מחיצה, לצורך השכרתן כדירות נפרדות בדמי מפתח. דירה אחת (להלן: "דירה א'") הושכרה בדיירות מוגנת להוריו המנוחים של המשיב (על ההסכם, המצורף לתצהיר המשיב, חתומה אימו המנוחה של המשיב), והדירה השנייה (להלן: "דירה ב'") הושכרה בדיירות מוגנת למשפחה בשם ריזאק פוזאי (להלן : "משפחת פוזאי").
3.  עד שנת 1970 - כ-6 שנים סה"כ - התגוררה משפחת פוזאי בדירה שהושכרה לה. לאחר שעזבה את הדירה,  שכר את דירתה המשיב, ועבר אליה עם אשתו (ההסכם מצורף כנספח ב' לתצהירו של המשיב) .
4. מיד לאחר המעבר, הסירו המשיב, יחד עם הוריו, את המחיצה שהפרידה בין דירה א' לדירה ב', ומאז התגוררו בצוותא חדא ההורים והמשיבים, בנכס אחד שהורכב משתי הדירות שהושכרו קודם לכן בנפרד.
5. המערערים רכשו את הבעלות על המקרקעין בשנת 1989.  בשנת 1996 הגישו כנגד המשיבים והורי המשיב תביעת פינוי וסילוק יד, בתואנה כי במקור הנכס חולק ל-2 דירות, המשיבים הרסו את המחיצה ללא היתר ולפיכך יושבים בנכס שלא כדין. בפסק דינו דחה כב' השופט גולדין את התביעה, וקבע כי למשיבים זכויות בנכס מכוח הסכם השכירות המוגנת עליו חתום המשיב. קביעה זו התבססה על הממצא לפיו שתי הדירות אוחדו ומהוות דירה אחת בה מתגוררים יחד כל בני המשפחה, ולפיכך המשיבים אינם יכולים להיחשב כמי שיושבים ללא זכויות בנכס.
6.  בשנת 2001 הלך לעולמו אביו של המשיב, ובשנת 2005 נפטרה אימו. מאז מתגוררים לבדם המשיבים בנכס.
7. לאחר פטירתם של הורי המשיב, הגישו המערערים את תביעתם לבית המשפט קמא, ובה דרשו את סילוקם של המשיבים מדירה א', בה התגוררו בעבר ההורים. בתובענה נטען כי המשיבים רשאים להתגורר בשכירות מוגנת רק בחלק שנשכר על ידי המשיב בשנת 1970  - כלומר בדירה ב'.

פסק דינה של הערכאה הדיונית:

8. בית המשפט בחן את שני התנאים להתמלאות הנדרשים על פי סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר - [נוסח משולב] - התשל"ב 1972 (להלן: "החוק"):

א. היעדר בעלות על דירה אחרת בזמן פטירתה של האם (להלן: "המנוחה") - הדיירת המוגנת המקורית בדירה א'.

ב. מגורים משותפים כ-6 חודשים עם המנוחה סמוך לפטירתה.

9. לעניין התנאי הראשון  - נפסק, כי לא ניתן לקיים חיים עצמאיים בדירה ב',  ולכן יחידה זו אינה יכולה להיחשב כדירה נוספת שהייתה ברשות המשיבים בעת פטירתה של האם. בית המשפט נעזר לצורך קביעה זו בהגדרתה של דירה בחוק המקרקעין, שבו נקבע כי "דירה" -  חדר ו/או מערכת חדרים היכולים לשמש כ"יחידה שלמה ונפרדת למגורים".  מאחר ודירה ב' חסרה אמצעים בסיסיים כגון שירותים, מקלחת ומטבח נפסק כי אינה עומדת בהגדרה זו. בית המשפט קבע כי פסק הדין של כב' השופט גולדין הקים השתק פלוגתא, לפיו שני המושכרים חוברו להם יחדיו על אף שבעבר הושכרו בנפרד.
10. לעניין התנאי השני - נפסק כי המשיבים התגוררו עם המנוחה במשך כ-40 שנה ברציפות. המנוחה אמנם התאשפזה בבית אבות כ-8 חודשים טרם פטירתה, לנוכח מצבה הסיעודי הקשה, אולם בית המשפט לא ראה במעבר זה כמעבר לצמיתות, שכן לא הוכח כי שולמו דמי כניסה לבית האבות, והסתמן כי דובר באשפוז זמני, הנועד לשם נוחיות ולצורך השגחה. לא מן הנמנע, נקבע, כי מצבה היה משתפר או שבן משפחתה היה מתפנה להשגיח עליה והיא הייתה חוזרת לדירתה.
11. לפיכך, נפסק כי התמלאו התנאים הקבועים בסעיף 20 (ב) לחוק, ולכן המשיבים הינם דיירים מוגנים בנכס.  עוד נקבע כי המשיב אינו דייר מקורי בדירת אימו (דירה א'), וזכותו בחלק זה של הנכס נובעת אך מהיותו בן ממשיך.

דיון:

12. לאחר שעיינו בטיעוניהם המלומדים של באי כוח הצדדים, ובפסק דינו של בית המשפט קמא, מצאנו כי אין מקום להתערבותנו. עם זאת, מצאנו להבהיר את פסק דינה של הערכאה הדיונית באשר לזכותם של המשיבים בחלק מהנכס שבעבר שימש כדירה א', ואת המשמעות האופרטיבית של זכותם זו.
13. כלל מימים ימימה הוא, כי אין בית משפט זה שם עצמו במקום הערכאה הדיונית, ומתערב בממצאים עובדתיים שנקבעו על ידה. זאת מתפקידה של הערכאה הדיונית  להתרשם מן העדויות והעדים באופן בלתי אמצעי, ומכאן יתרונה המובנה על ערכאת הערעור בבואה לקבוע ממצאים שבעובדה (ראו: ע"א 9555/02 זידאן זידאן נ' ברית פיקוח לקואופרציה החקלאית העובדת בע"מ, פ"ד נט(1) 538, 552 (2004); ע"א 1680/03 חנה לוי נ' אלי ואמירה ברקול, פ"ד נח(6) 941, 945 (2004).